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状況

名古屋市港区にお住まいのP様（50代・男性）から、相続登記の義務化が始まったと聞き、不動産の名義が先々代のまま残っているのが心配になった。

ただ、対象の土地は山間部に近い“利用価値のない雑種地”で、固定資産税もわずかで売却も活用も現実的でない不動産です。
一方で相続人が非常に多く、相続人の確定や遺産分割協議をまとめるのはほぼ不可能に近いとご相談をいただきました。

登記簿を確認すると、所有者はP様の先々代（祖父母世代より前）名義のまま長年放置されており、代替わりのたびに相続が未了の状態で連鎖していました。

相続関係をたどれば、分岐した家系が複数に広がり、相続人の数は数十名規模になる可能性が高い状況でした。

現住所が分からない方や疎遠な親族が含まれることも想定され、「相続人全員の合意を取って遺産分割協議書を作る」という通常の相続登記は、時間・費用・労力の面から現実的ではありませんでした。

しかし、2024年4月から相続登記申請が義務化され、「相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記申請が必要」「正当な理由なく怠ると過料の可能性がある」と知り、P様は「活用する予定もない土地のために、将来ペナルティだけ背負うのは避けたい」と強い不安を抱えて来所されました。

そこで弊所では、最終的な遺産分割と相続登記のサポートを行うご提案しました。

司法書士の提案＆お手伝い

結論として本件では、売却・担保設定・活用を予定していないこと、そして相続人が膨大で遺産分割協議が現実的に困難なことから、相続登記（名義変更）そのものを目指すのではなく、相続登記義務を免れるための手段として「相続人申告登記（相続人申告制度）」を活用する方針を採りました。

相続人申告登記は、相続人が法務局に対し「自分が登記簿上の所有者の相続人である」などを申し出ることで、登記官が申出人の氏名・住所等を登記記録に職権で記録する仕組みです。

遺産分割協議がまとまらない場合でも、相続人が単独で申し出でき、他の相続人の同意や署名押印を集める必要がない点が大きな特徴です。
また、制度の利用は「相続登記のペナルティを免れるため」に想定されており、登録免許税がかかりません。

一方で、相続人申告登記は“名義が移る”わけではなく、権利関係を確定させる登記ではありません。

したがって、不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合は、別途、正式な相続登記が必要です。また、将来、遺産分割協議が成立し、所有権を取得した場合は、遺産の分割の日から３年以内に所有権の移転登記を申請する必要があります。

この点はとても重要なので、P様には今回は“相続登記義務化によるペナルティを避けるためだけ”に使う「将来もし活用方針が変わったら、その時点で正式な相続登記の可否を再検討する」という整理をじっくりご説明したうえで進めました。

具体的な進め方

結果

本件では、相続人が膨大で遺産分割協議をまとめることが実質不可能、かつ土地の利用価値も低く「名義を整えて売る／担保にする」といった予定がないという事情が明確でした。そこで、相続人申告登記を活用し、P様は過料リスクへの不安から解放されました。

また、相続人申告登記は相続人ごとに単独で申し出られる制度であるため、他の親族に連絡して協力を求めたり、所在不明者を追跡したりする必要がありません。現実的な負担で「ペナルティ回避」だけを完了できた点が大きな成果でした。

※補足として、P様には「本制度は“最終的な名義整理の代わり”ではない」「将来もし売却等を考えるなら正式な相続登記が必要」という注意点も、書面と口頭で明確にお伝えしています。

先々代・先代名義のまま残る、利用価値の低い山林・原野・雑種地などは、相続人が膨大になり「相続登記を完成させる」こと自体が現実的でないケースがあります。一方で、相続登記の義務化により、放置のままだと不安が残るのも事実です。

という方は、正式な相続登記を目指すべきケースと、相続人申告登記で当面の義務対応をするケースを切り分けることで、現実的な解決ができる場合があります。
状況整理から弊所でサポートしますので、お気軽にご相談ください。

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