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権利書（権利証）を紛失！相続登記は不可能ですか？

「父（母）が亡くなり、遺品を整理したが、実家の不動産の権利書が見当たらない…」

このように、権利書（権利証）が遺品から見つからず、再発行もできないと聞いて、「相続登記（不動産の名義変更）ができないのではないか」と不安になってご相談に来られる方は多くいらっしゃいます。

結論から申し上げますと、権利書（登記済証や登記識別情報）を紛失していても、相続による不動産の名義変更は原則として可能です。

この記事では、権利書を紛失した場合の相続登記について、なぜ権利書が不要なのか、例外的に必要となるケース、そして2024年4月1日から義務化された相続登記について解説します。

そもそも「権利書（権利証）」とは？

一般的に「権利書」と呼ばれているものには、主に2つの種類があります。

• 登記済証（登記済権利証）
  2006年頃までに発行されていたもので、登記申請書の副本に法務局の「登記済」の印が押された書類です。この書類自体が権利の証明とされていました。
• 登記識別情報（通知）
  2006年頃から順次導入されたもので、不動産ごと・名義人ごとに発行される12桁の英数字のパスワードのような情報です。緑色のA4用紙で通知されます（様式は変更されている場合あり）。

どちらも不動産の権利に関する非常に重要なものであり、紛失しても再発行は一切できません。

ただし、これらを失くしたからといって、不動産の所有権がなくなるわけではありませんので、ご安心ください。

なぜ相続登記では権利書が「原則」不要なのか？

不動産を売買したり、贈与したり（生きている間に譲り渡す）する場合は、登記義務者（売主・贈与者）の本人確認と登記意思の確認のため、権利書（または登記識別情報）の提出が必須です。

しかし、「相続」による名義変更は、亡くなられた方（被相続人）から相続人への権利の移転であり、共同申請ではなく相続人が単独で申請します。

法務局は、権利書の代わりに「戸籍謄本（除籍謄本）一式」や「遺産分割協議書」などによって、被相続人が亡くなった事実と、申請人が正当な相続人であることを確認します。

このように、公的な書類（戸籍）によって相続関係が証明されるため、相続登記においては権利書が原則として不要なのです。

要注意！権利書が「例外的」に必要になるケース

原則不要と説明しましたが、例外的に権利書の提出を求められるケースがあります。

それは、「被相続人の登記簿上の住所」と「死亡時の最終住所」が、公的書類でつながらない場合です。

法務局は、登記簿に記載されている所有者と、亡くなられた方が同一人物であることを「氏名」と「住所」で確認します。

しかし、不動産を取得してから何度も引っ越しを重ねていると、役所の公的書類（住民票の除票や戸籍の附票）では住所の変遷が追えなくなることがあります。

このように住所の繋がりが証明できない場合、法務局は補完的な資料として、その不動産を取得した際の「権利書（登記済証）」の提出を求めてくるのです（登記識別情報通知では通常認められません）。

住所が繋がらず、権利書も紛失した場合の対処法

「住所の繋がりがとれない、かつ、権利書も紛失している」という最も複雑なケースでも、相続登記が不可能になるわけではありません。

この場合、以下のような手続きで対応できる可能性があります。

• 上申書（じょうしんしょ）の作成
  相続人全員が「登記簿上の所有者は被相続人に間違いありません」と証明する書類（上申書）を作成し、実印を押印、印鑑証明書を添付します。
• その他の疎明資料の収集
  古い戸籍の附票や、固定資産税の納税通知書など、同一人物であることを推認させる他の資料を提出します。

ただし、これらの書類で登記が認められるかは法務局の判断となり、手続きは非常に複雑になります。このような場合は、ご自身で判断せず、速やかに司法書士にご相談ください。

相続登記の放置はNG！ 2024年から義務化されました

「権利書がないと手続きが面倒そうだ」と、相続登記を先延ばしにすることはできなくなりました。

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記が義務化されました。

相続（または遺贈）によって不動産の所有権を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

相続登記を放置すると、手続きが複雑になるだけでなく（今回の住所の繋がりのように）、いざ売却したいときに売却できなかったり、次の相続が発生して権利関係がさらに複雑化するリスクがあります。

権利書の有無にかかわらず、相続が発生したらお早めに手続きを進めることを強くお勧めします。

相続登記に必要な主な書類（権利書は不要）

相続登記では、権利書の代わりに以下の書類が必要となります（事案によって異なります）。

1. 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本
2. 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
3. 相続人全員の現在の戸籍謄本
4. 不動産を取得する相続人の住民票
5. 固定資産評価証明書
6. 遺産分割協議書（遺産分割で決めた場合）
7. 遺言書（遺言がある場合）

これらの戸籍謄本等を収集・読解し、相続人を確定する作業は、非常に手間と時間がかかります。

名古屋で権利書を紛失してお困りの方はご相談ください

権利書（登記済証・登記識別情報）を紛失していても、相続登記は可能です。

ただし、例外的に手続きが複雑になるケースもありますので、不安な点がある場合は、相続登記の専門家である司法書士にご相談ください。

当事務所は、相続登記義務化や権利書紛失案件にも豊富な経験がございます。名古屋近郊で相続手続きにお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。

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名古屋で相続手続きで選ばれる理由

相続手続き丸ごとサポート（遺産整理業務・遺産承継業務）とは

相続に関する手続きは、年金手続き、保険金の請求、預金口座や不動産の名義変更など多岐に亘ります。

これらの手続きはそれぞれ管轄が異なっており、通常は相続人の方が各機関に対して、個別に手続きをしなくてはなりません。

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相続手続きを自分でやってもなかなかうまくいかないケース

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このため、コスト面で考えるとはじめから当事務所に依頼を頂いた方が費用を抑えて手続きが可能です。

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当事務所は、初回相談を無料で承ります。

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予約受付専用ダイヤルは0120-7584-02になります。
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電話受付：10：00～19：00（平日）10：00～17：00（土日祝）

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相続手続丸ごとサポート（対象財産：不動産+預貯金+その他の財産全て）

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相続手続き丸ごとサポートとは、司法書士が遺産管理人（遺産整理業務受任者）として相続人様の窓口として、相続に関する不動産、預貯金、株券、自動車、保険金、年金などのあらゆる相続手続きをお客様のご希望に応じて一括でお引き受けするサービスです。

相続財産の価額	報酬額
500万円以下	220,000円(税込)
2,000万円以下	242,000円(税込)
2,000万円以上4,000万円未満	242,000円～495,000円(税込)
4,000万円以上6,000万円未満	495,000円～803,000円(税込)
6,000万円以上8,000万円未満	803,000円～979,000円(税込)
8,000万円以上1億円未満	979,000円～1,105,500円(税込)
1億円以上1.2億円未満	1,105,500円～1,287,000円(税込)
1.2億円以上	1,287,000円～(税込)

※預貯金の調査に関してはご要望いただいた金融機関について財産調査いたします。
※戸籍事項証明書・登記事項証明書・固定資産評価証明書等の各種証明書の発行手数料は別途実費をいただきます。
※当事務所の報酬とは別に不動産登記の登録免許税がかかります。
※弁護士、行政書士、土地家屋調査士など各種専門家を手配した場合は、それぞれの報酬が別途発生します。
※半日を超える出張が必要な場合は、日当として半日の場合3.3万円(税込)、１日の場合は5.5万円(税込)をいただきます。
※相続人が４名様以上の場合は、４名様以降１名様につき5.5万円(税込)を加算させていただきます。
※財産数加算：手続き先数（金融機関支店数、不動産の管轄数）が１０を超える場合、１つにつき5.5万円(税込)加算させていただきます。
※期間加算：ご契約日から完了までに1年を超える場合には、半年毎に１１万円(税込)を加算させていただきます。
※特殊財産加算：自社株式、外国の資産などがある場合は1種類につき１１万円(税込)加算させていただきます。
※特殊分割加算：換価分割・代償分割の場合は5.5万円(税込)加算させていただきます。
※特殊相続加算：数次相続・代襲相続の場合は5.5万円(税込)加算させていただきます。
※特殊相続人加算：相続人が海外在住または外国籍の場合、１人当たり5.5万円(税込)加算させていただきます。

他事務所との料金比較

当事務所の相続手続丸ごとサポート（遺産整理業務）は他事務所と比べて安く設定されています。

相続財産の価額	一般的な事務所の報酬額	報酬額
500万円以下	275,000円(税込)	220,000円(税込)
2,000万円以下	275,000円(税込)	242,000円(税込)
2,000万円以上4,000万円未満	264,000円～528,000円(税込)	242,000円～495,000円(税込)
4,000万円以上6,000万円未満	528,000円～660,000円(税込)	495,000円～803,000円(税込)
6,000万円以上8,000万円未満	660,000円～990,000円(税込)	803,000円～979,000円(税込)
8,000万円以上1億円未満	990,000円～1,100,000円(税込)	979,000円～1,105,500円(税込)
1億円以上1.2億円未満	1,100,000円～1,364,000円(税込)	1,105,500円～1,287,000円(税込)
1.2億円以上	1,364,000円～(税込)	1,287,000円～(税込)

※ 司法書士法施行規則第31条において、司法書士の附帯業務として相続人からの依頼に基づき、遺産管理人として遺産整理業務を業として行うことができる旨が定められております。

詳しい料金表についてはこちら>>

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