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状況　

不動産の名義変更のご相談にお越しいただいたAさんは、故人の権利書が遺品から見当たらず、再発行もできないと聞いていたので、名義変更できないのでないかとても不安を感じながら事務所にお越しいただきました。

提案

不動産の名義変更においては、必ず権利証が必要であるという誤解をされている方がよくいらっしゃいます。
確かに、売買などで名義変更するときは必ず権利書が必要となりますが、相続による名義変更の場合は原則として権利書が無くても手続きすることは可能です。

もっとも、権利書の中身を確認することで、故人名義の不動産に見落としがないかを確認できたり、例外的に、権利書を法務局へ提出する場合もありますので、権利書をお持ちの方には、ご相談時にお持ちいただくことをご案内しています。

ちなみに、例外の場合とは、故人の登記簿上の住所から最終の住所まで住民票等の公的書類で繋がりが取れないケースです。
法務局は、住所と氏名の一致をもって、「故人」と「登記簿上の所有者」との同一性を確認します。

しかしながら、住民票などの書類は、5年の役所の保管期限しかないため、不動産を取得してから何回か引っ越しされている場合、住所の変遷を追うことができなくなる可能性があります。

その場合には、法務局は補填的な資料として、権利書を提出するよう求めてきます。

加えて、「上申書」といった複雑な内容を記載した書類も法務局に提出する必要がでてきます。

　今回のケースでは、権利書を紛失されているということでしたが、故人の登記簿上の住所地は亡くなった際の住所地と変わりがありませんでしたので、相続登記手続きに権利書は不要でした。その旨をAさんに説明し、権利書が不要な旨をお伝えすると、Aさんは安心したご様子でした。

結果

Aさんとほかの相続人のご協力をいただき、無事名義変更を済ませることができました。

相続登記を放置すると、公的書類の保管期限の問題から手続きが複雑化してしまいますので、早めにお手続きすることをお勧めします。

不動産の権利書をなくしてしまった場合の相続登記は、、、？

権利書は相続登記手続きをする際には原則として必要ありません。

例外的に、所有者の登記簿上の住所と亡くなられた際の住所地が異なる場合、公的書類でそのつながりが取れない場合は権利証が必要となります。

また、所有者が亡くなるとその人の権利書は効力が亡くなってしまいますが、相続登記の手続きを完了されるまでは、以前の権利書も保管しておくことをお勧めします。

また、相続登記を放置しておくと、時間が経てば経つほど相続人の数が増えたり手続きが複雑になりますので、相続が発生したら早めに相続登記の手続きをされることをおすすめします。　

そもそも権利書とは？

「権利書（権利証）」はじつは俗称であり、正式な名称は異なります。

2006年までは、土地の所有権を取得するための登記が完了した際に、法務局から「登記済証」という書類が発行されていました。

これを一般的には「権利証（書）」と読び、申請内容に加えて、登記官による「登記済」の押印があります。

2006年以降は「登記済証」の代わりに「登記識別情報」が発行されるようになり、登記事務の簡素化や効率化、インターネット経由での登記申請が可能になりました。

登記識別情報とは何か？

数字とアルファベットの組み合わせからなる12桁のコードです。

不動産・登記名義人ごとに設定され、登記名義人に通知されます。

不動産の売却などの際には、本人確認の目的で法務局に提出する必要があります。

登記識別情報は紛失しても再発行できません！

登記識別情報は通知された書類自体は効力を持たないので、12桁のコードさえ正しい場合、コピーまたはメモでも問題はありません。

一方、登記済証は原本の保管が必要であり、コピーは登記の添付書類として使用することはできません。

どちらにせよ、重要な情報であることに変わりはなく、紛失しても再発行できないので注意が必要です。

無くしてしまったら権利はどうなる？

登記済証や登記識別情報を紛失しても、権利がなくなるわけではありませんし、登記も抹消されません。

これらは重要な書類（情報）ですが、紛失したからといって登記された権利には影響しません。

書類や情報の添付か必要な登記申請の場合でも、事前通知などの方法を使用して登記を行うことは可能です。

登記のことで分からないこと、トラブルがあった場合は司法書士にご相談ください。

権利証（登記済証/登記識別情報）を紛失しても相続登記は可能です！

上記でも説明しましたが、相続登記では、権利証（登記済証/登記識別情報）を使用しないため、特に問題はありません。

不動産の売買や贈与などの登記では、原則として当事者の双方が共同で申請を行いますが、相続登記の場合は相続人が単独で申請を行いますので、被相続人が土地を所有していることが明確であれば権利証の必要はありません。

相続登記に必要な書類は何か？

相続登記手続きは

① 法定相続分に基づいて申請する場合
② 遺産分割協議に従って申請する場合

のどちらかが一般的です。

法定相続分に基づいて申請する場合に必要な書類

・被相続人の出生から死亡までの戸籍

・被相続人の住民票の除票

・相続人全員の現在の戸籍など

・相続人の住所証明書（住民票など）

・固定資産評価証明書  など

相続登記では、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本などを取得する必要があります。

自分で行うと、とても大変な作業ですが相続人を特定するために必要な手続きになります。

遺言に基づく相続登記の場合

遺言に基づく相続登記では、提出が求められる戸籍は被相続人の死亡時の戸籍（除籍）謄本と相続人の現在の戸籍謄本のみです。

その他の提出書類に関しては、法定相続割合に従った場合とは異なりません。

ただし、遺言書は、法務局で保管されていない自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合、検認済みのものが求められます。

遺言に基づく相続登記に必要な書類は下記通りです。

・被相続人の戸籍（除籍）謄本

・相続人の現在の戸籍など

・被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）

・相続人の住所証明書（住民票など）

・固定資産評価証明書

・遺言書

上記のように、相続登記において権利証は原則として不要です。

不明な点がある場合や、困ったことがある場合は、お近くの司法書士に相談してみましょう。

無料相談受付中！

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また、このようなお悩みをお持ちの方は、まずは当事務所の無料相談をご利用ください。

相続の専門家がご相談者様に最適な方法をご提案します。

 

名古屋で相続手続きで選ばれる理由

相続手続き丸ごとサポート（遺産整理業務・遺産承継業務）とは

相続に関する手続きは、年金手続き、保険金の請求、預金口座や不動産の名義変更など多岐に亘ります。

これらの手続きはそれぞれ管轄が異なっており、通常は相続人の方が各機関に対して、個別に手続きをしなくてはなりません。

遺産整理業務とは、司法書士が遺産管理人（遺産整理業務受任者）として相続人様の窓口として、相続に関する煩雑な手続きを全て一括でお引き受けするサービスです。

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相続手続きを自分でやってもなかなかうまくいかないケース

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相続税が発生した場合

相続税が発生する案件であれば、提携している相続税に詳しい税理士を紹介させていただきます。

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このため、コスト面で考えるとはじめから当事務所に依頼を頂いた方が費用を抑えて手続きが可能です。

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当事務所は、初回相談を無料で承ります。

相続手続きや遺言書作成、成年後見など相続に関わるご相談は当事務所にお任せください。
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予約受付専用ダイヤルは0120-7584-02になります。
お気軽にご相談ください。

電話受付：10：00～19：00（平日）10：00～17：00（土日祝）

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相続手続丸ごとサポート（対象財産：不動産+預貯金+その他の財産全て）

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相続手続き丸ごとサポートとは、司法書士が遺産管理人（遺産整理業務受任者）として相続人様の窓口として、相続に関する不動産、預貯金、株券、自動車、保険金、年金などのあらゆる相続手続きをお客様のご希望に応じて一括でお引き受けするサービスです。

相続財産の価額	報酬額
500万円以下	220,000円(税込)
2,000万円以下	242,000円(税込)
2,000万円以上4,000万円未満	242,000円～495,000円(税込)
4,000万円以上6,000万円未満	495,000円～803,000円(税込)
6,000万円以上8,000万円未満	803,000円～979,000円(税込)
8,000万円以上1億円未満	979,000円～1,105,500円(税込)
1億円以上1.2億円未満	1,105,500円～1,287,000円(税込)
1.2億円以上	1,287,000円～(税込)

※預貯金の調査に関してはご要望いただいた金融機関について財産調査いたします。
※戸籍事項証明書・登記事項証明書・固定資産評価証明書等の各種証明書の発行手数料は別途実費をいただきます。
※当事務所の報酬とは別に不動産登記の登録免許税がかかります。
※弁護士、行政書士、土地家屋調査士など各種専門家を手配した場合は、それぞれの報酬が別途発生します。
※半日を超える出張が必要な場合は、日当として半日の場合3.3万円(税込)、１日の場合は5.5万円(税込)をいただきます。
※相続人が４名様以上の場合は、４名様以降１名様につき5.5万円(税込)を加算させていただきます。
※財産数加算：手続き先数（金融機関支店数、不動産の管轄数）が１０を超える場合、１つにつき5.5万円(税込)加算させていただきます。
※期間加算：ご契約日から完了までに1年を超える場合には、半年毎に１１万円(税込)を加算させていただきます。
※特殊財産加算：自社株式、外国の資産などがある場合は1種類につき１１万円(税込)加算させていただきます。
※特殊分割加算：換価分割・代償分割の場合は5.5万円(税込)加算させていただきます。
※特殊相続加算：数次相続・代襲相続の場合は5.5万円(税込)加算させていただきます。
※特殊相続人加算：相続人が海外在住または外国籍の場合、１人当たり5.5万円(税込)加算させていただきます。

他事務所との料金比較

当事務所の相続手続丸ごとサポート（遺産整理業務）は他事務所と比べて安く設定されています。

相続財産の価額	一般的な事務所の報酬額	報酬額
500万円以下	275,000円(税込)	220,000円(税込)
2,000万円以下	275,000円(税込)	242,000円(税込)
2,000万円以上4,000万円未満	264,000円～528,000円(税込)	242,000円～495,000円(税込)
4,000万円以上6,000万円未満	528,000円～660,000円(税込)	495,000円～803,000円(税込)
6,000万円以上8,000万円未満	660,000円～990,000円(税込)	803,000円～979,000円(税込)
8,000万円以上1億円未満	990,000円～1,100,000円(税込)	979,000円～1,105,500円(税込)
1億円以上1.2億円未満	1,100,000円～1,364,000円(税込)	1,105,500円～1,287,000円(税込)
1.2億円以上	1,364,000円～(税込)	1,287,000円～(税込)

※ 司法書士法施行規則第31条において、司法書士の附帯業務として相続人からの依頼に基づき、遺産管理人として遺産整理業務を業として行うことができる旨が定められております。

詳しい料金表についてはこちら>>

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